מידע על פינוי בינוי
מה זה פינוי בינוי
פרויקט של פינוי בינוי הנו הריסה של מתחם דירות בן 24 יחידות דיור לפחות, ובנייה מחודשת של דירות, שטחי מסחר, פארקים ושטחים ציבוריים וכדומה. במהותו, מטרתו לחזק את התשתיות שלנו בישראל, כך שתהיינה עמידות בפני רעידות אדמה (מכיוון שעל פי הסטטיסטיקה, אחת ל 100- שנים פוקדת את המדינה שלנו רעידת אדמה משמעותית), וכדי שבכל דירה יהיה ממ”ד (מרחב מוגן דירתי).
למעשה, פרויקט פינוי בינוי משרת משולש של אינטרסים:
01
צלע אחת, הנה של מדינת ישראל והרשויות המקומיות- שמטרתן העיקרית הנה כאמור, חיזוק המבנים, טיפוח ובניה של שטחי ציבור נוספים כגון גינות, בתי ספר, שטחי מסחר וכדומה. בנוסף, אל לנו לשכוח שהמדינה המופלאה שלנו היא יחסית קטנה, בעוד שריבוי האוכלוסייה ביחס למדינה מערבית באופייה הוא גדול. כך שהצורך בבניית דירות נוספות הוא משמעותי ויגבר עם השנים. על כן, מוצעות ליזמים ודיירים הטבות כלכליות משמעותיות בפרויקט פינוי בינוי.
02
בצלע השנייה, יזמי נדל”ן וכל אנשי המקצוע בעולם הנדל”ן, שנהנים מההטבות הכלכליות הנ”ל, שזו ממש מטרתן- לעודד בניה חדשה וזה המקצוע שלנו.
03
הצלע השלישית, היא אתם, בעלי הדירות. בעלי הדירות מקבלים הזדמנות נהדרת לשיפור איכות החיים שלהם, על ידי קבלת דירת תמורה בפרויקט חדשני העומד בכל התקנים המודרניים והמחמירים ביותר של עולם הבניה שתמיד הולך ומתפתח. הדירה החדשה, גדולה מהדירה הנוכחית שלכם, מה שמעלה באופן משמעותי את שוויה. בנוסף להגדלת שטח הדירה, נהנים הדיירים ממרפסת, מחסן פרטי, חניה פרטית וכמובן- ממ”ד.
- לצורך קידום יוזמה של פינוי בינוי, נדרש מינימום של 24 יחידות דיור בבניין או במתחם של מספר בניינים.
- לצורך פתיחת תיק תכנון, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות לכל הפחות.
- נדרשות חתימות של 67% מבעלי הדירות אשר להם מוצמדים 67% מהזכויות ברכוש המשותף, לצורך קידום הפרויקט ופניה לתביעת דיירים סרבנים ככל וישנם.
- עבור ביצוע הפרויקט בפועל, יש צורך בחתימות של 100% מבעלי הדירות במתחם.
מה זה תמ"א 38
ומה ההבדל בין תמ"א 38 א' לתמ"א 38 ב' ?
במקרים בהם לא ניתן לבצע פרויקט של פינוי בינוי (פחות מ-24 יחידות דיור או כל סיבה אחרת), או על פי רצון הדיירים, ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38. גם בפרויקט כזה, נהנים הדיירים מהטבות משמעותיות של הגדלת הדירה, בניית ממ"ד ומרפסת. לפרויקט תמ"א יש 2 מסלולים:
תמ"א 38 א'
חיזוק ותוספות. בנייה על בסיס הבניין הישן והוספה של קומות ודירות, מעלית, לעיתים גם מרפסות. במסלול זה, בעלי הדירות נהנים מבניין עמיד כנגד רעידות אדמה, מדירות גדולות יותר ומבניין משופץ ויפה.
תמ"א 38 ב'
הריסה ובניה מחדש. כמו בפרויקט פינוי בינוי, הדיירים עוברים לגור בדירת שכירות (על חשבון היזם) עד סיום הבנייה
גרף זמנים של פרויקט
*זוהי הערכת סדר גודל בסיסית, ייתכנו כמובן שינויים בין פרויקטים בהתאם לנסיבות.
זכויות הדייר הקשיש
עבור אנשים מבוגרים, תהליך של פינוי-בינוי עשוי להיות מורכב עוד יותר. מעברי הדירות, ההתאקלמות בבית
החדש ושינוי השגרה המוכרת הם לא פשוטים. מסיבות אלה ועוד, לדיירים קשישים (בהגדרה זו נכללים בחוק
דיירים שגילם הוא 70 לפחות ביום חתימת החוזה, ושגרו בדירתם לפחות בשנתיים שלפני מועד החתימה
הראשון) ישנן זכויות ייחודיות המובטחות להם על פי חוק. החלופות לבחירת הדייר הקשיש או היזם
כל החלופות הנ”ל הן סיכום תמציתי, וחשוב לציין שבכל פרויקט ייתכן שינוי במבנה ההצעה. זאת, משום שהחוק מחייב את החברה היזמית להציע לדייר קשיש לפחות 2 חלופות מתוך האפשרויות הנ”ל, ולא את כולן. עם זאת, נהוג בפרויקטים של פינוי בינוי שכל החלופות מוצעות ע”י היזמים, כדי להקל עד כמה שניתן ולהיטיב עם הדיירים המבוגרים.
ערבויות ובטחונות
ערבות (חוק מכר) בשווי הדירה החדשה
ערבות זו נועדה על מנת להבטיח ב 100% את השלווה והרוגע של בעלי הדירות בתהליך. הערבות ניתנת על פי חוק והיא מבטיחה שבמידה והפרויקט ייעצר חלילה יקבלו בעלי הדירות פיצוי דירת התמורה, כלומר בשווי הדירה החדשה, ולא בשווי הדירה הנוכחית.
ערבות רישום
ערבות זו מבטיחה שכלל עלויות הרישום של הבית החדש והשטחים המשותפים לא
יחולו על בעלי הדירות.
ערבות מיסים
ערבות זו מבטיחה כיסוי של כלל עלויות המיסוי. בעלי הדירות לא משלמים מיסוי כלל!
ערבות דמי שכירות
ערבות זו מבטיחה כיסוי לדמי השכירות אותם יקבלו בעלי הדירות לאורך כל תקופת ביצוע הפרויקט
ערבות בדק
ערבות זו מבטיחה כיסוי עבור תקלות או ליקויי בניה ככל שיהיו.
שלבי הפרויקט
לאחר שלב התארגנות הדיירים- הסמכת נציגות, מינוי עורך דין ומפקח בניה ובדיקה תכנונית ראשונית של
הפרויקט, מתחילים השלבים הבירוקרטיים מול הרשויות: